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專家觀點 | 曹晶晶：穩市場 促轉型 推動房地產高質量發展
去年年底召開的全國住房城鄉建設工作會議指出，2024年要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，適應房地產市場供求關系發生重大變化新形勢，穩市場、防風險、促轉型，構建房地產發展新模式，實現供求關系新平衡，推動房地產高質量發展。對此，會議從穩定房地產市場和構建房地產發展新模式兩個層面提出九條具體措施，為2024年的房地產市場傳遞信心。隨著這些政策措施陸續落地，預計明年房地產市場將會企穩向好。
2023年，住房城鄉建設部在穩定房地產市場方面積極采取措施，堅持因城施策、一城一策、精準施策，滿足剛性和改善性住房需求，實現供求關系新平衡，促進房地產市場平穩健康發展。8月底，多部委出臺了多項房地產優化政策，包括首套住房執行“認房不用認貸”、降低首付比例和利率、實施支持居民換購住房有關個人所得稅政策、降低二手房買賣中介費等政策工具，各地政府因城施策、一城一策、精準施策穩定市場。扎實推進保交樓工作，維護購房人的合法利益。1~11月，全國一手房、二手房合起來成交總量同比實現了正增長。政策的優化為住房消費釋放創造了有利的政策環境，對提升房地產市場活躍度產生積極效果。11月，住房城鄉建設部主要負責同志接受中央媒體采訪時表示，構建房地產發展新模式是破解房地產發展難題、促進房地產市場平穩健康發展的治本之策。要始終堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，以滿足剛性和改善性住房需求為重點，努力讓人民群眾住上好房子，這進一步闡述了構建房地產發展新模式的思路和工作任務。
2024年，加快構建房地產發展新模式，推進住房領域供給側結構性改革，完善“保障+市場”住房供應體系，用高品質、新科技、好服務引領發展、滿足需求，努力讓“人人有房住、人人住好房”。
一是建立“人、房、地、錢”要素聯動的新機制。在供求關系發生重大變化的當下，房地產發展更需要從要素資源科學配置入手，以人定房，以房定地，以房定錢，真正從居民實際住房需求出發，以人的流向和需求特征為基礎來匹配房屋供給規模和產品類型，同時配合相應的土地供給和資金支持，更好地實現供求匹配。
二是完善房屋從開發建設到維護使用的全生命周期基礎性制度。貫穿全生命周期的管理機制也是適應房地產供求新形勢的重要舉措，隨著我國住房存量不斷擴大以及增量市場見頂回落，開發、融資、銷售等方式都需要根據市場新形勢進行完善調整，而在存量方面，也需要加強房屋體檢、養老、保險等制度建設，保障居民能夠長期居住在好房子、好小區、好社區。
三是實施好“三大工程”建設，加快解決新市民、青年人、農民工住房問題。2023年以來，中央已多次在重要會議中強調積極推進“三大工程”建設，國務院常務會議先后審議通過了相關指導意見?！叭蠊こ獭蹦芊e極發揮穩投資、穩消費的作用。其中，關于城中村改造的實施細則，預計各地將陸續出臺，一批進入實施階段的項目將在供需兩端支持房地產市場企穩；保障性住房建設實施策略也逐漸明晰，配售型保障房在部分城市探索實施。
四是下力氣建設好房子，在住房領域創造一個新賽道。我國住房發展正從“有沒有”進入到“好不好”階段，改善性住房需求也對住房品質提出了更高的要求。好房子內涵豐富，從標準建設方面，這次會議提出要“完善工程建設標準，圍繞建造好房子，發布住宅項目規范，從建筑層高、電梯、隔音、綠色、智能、無障礙等方面入手”“強化科技驅動，研究面向未來的好房子建造技術”。
總的來看，構建房地產發展新模式，是推動市場高質量發展和穩定的重要途徑。要構建以政府為主、提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應體系，滿足工薪收入群體剛性住房需求，滿足城鄉居民多樣化改善性住房需求。要完善基礎性制度，健全商品房預售制，優化預售資金監管。要加快落實“三大工程”建設，解決新市民、青年人、農民工住房問題。隨著房地產發展新模式的建立，房地產市場的預期將進一步改善，剛性、改善性住房需求仍有較大釋放空間，預計未來幾年新房銷售仍有望保持在10萬億元左右規模。房地產行業在經歷兩年多的市場深度調整后，“有利因素”正在不斷增加，隨著供需兩端政策協同發力，市場有望逐步實現筑底企穩，房地產高質量發展將取得新成效。
